В нашей практике не раз случались ситуации, когда оценка оспаривается компанией-конкурентом, и дело доходит до суда. Часто такое разбирательство случается при разделе имущества супругами, при отчуждении части имущества, выкупе долей имущества и во многих других случаях. Вторая сторона спора приносит в суд альтернативный отчет об оценке и начинается разбор точности расчета, анализ полученных выводов, проверка аналогов,...

Действительно, независимая оценка имеет долю субъективности, и от профессионализма оценщика в конечном счете очень многое зависит - как заключение судьи так и конечная сумма, которую показал отчет. И в случаях, когда в суд приносят альтернативный отчет об оценке оспариваемого имущества наш специалист уверенно принимает копию отчета на рассмотрение, изучает и в течение 10-20 минут готовит ответ судье. Опыт и профессионализм специалистов Центра ИННОВАЦИЯ позволяют в 90% случаев доказать судье правомерность собственных суждений, точность расчета и корректность принятия аналогов (при сравнительном подходе). Редко, но случаются ошибки и в нашей работе, тогда оценщик признает ошибку и отчет дорабатывается за наш счет. Так происходит в спорах между частными лицами, коммерческими структурами. Но в спорах с государственными органами картина совсем другая.

Пример:

В силу стечения обстоятельств дочь вынуждена выкупать у города долю в квартире, которая перешла по завещанию матери сначала отчиму, а после скоропостижной смерти отчима - городу. Ситуация необычная, но она из жизни, и в этой жизненной ситуации дочь выкупает долю в квартире, в которой проживала и живет последние 23 года у города. Город производит собственную оценку доли, эта оценка явно завышена, дочь обращается в независимую компанию со словами: "... прошу максимально честно и точно посчитать и объявить стоимость доли в моей квартире". Два отчета не бьются, дело доходит до суда, в суде наш оценщик разносит в пух и прах необъективную оценку специалиста, нанятого городом, а судья, выслушав нашу сторону и молчащую сторону города принимает сторону города. Увы, такова действительность. Мы не первый раз сталкиваемся с подобной ситуацией, делаем все от нас зависящее и сразу же предупреждаем клиента о наиболее вероятном развитии событий в суде.

Мы искренне полагаем, что ситуация с судами должна в будущем измениться, потому что так дальше нельзя, и в какой-то момент обстановка может выйти из под контроля. Все знают о коррупции и молчат. Вот и мы молчим, не называя ни города, ни названия суда, ни фамилии судьи. Пока молчим.

Все оценочные компании, работающие в стране можно разделить на 3 категории:

1. Крупная структура, работающая с государственными объектами, привлекаемая для оценки муниципальной недвижимости, только что построенных объектов недвижимости (кадастровая стоимость), и т.п. Компания такого масштаба оценивает бизнес, и часто даже не рассматривает предложения об оценке имущества, жилой недвижимости для частных лиц.

2. Средняя оценочная фирма, работающая с объектами недвижимости для частных лиц и организаций, приходящих за оценкой по совету банка, страховой. Как правило имеют аккредитацию в нескольких банках и ипотечных центрах. Сотрудники такой компании устроены на работу по трудовой книжке, работа в компании является их основным местом работы. Данный факт очень важен для получения аккредитации в банке.

3. Мелкая компания, часто даже не имеющая собственного офиса, работающая "на ногах". В таких организациях оценщики могут даже не состоять в штате, а работают по договору с владельцем компании. Получить аккредитацию в банке и работать с "системными" клиентами честным путем такой фирме очень сложно, поэтому им приходится искать клиентов через Интернет.

При подаче отчета об оценке в банк во всех трех случаях имеется риск получить отказ со стороны службы безопасности банка, однако в третьем случае этот риск самый высокий.

Влияние количества аналогов на точность проведения независимой оценки

Качество проведения расчета стоимости квартиры или любого другого помещения в большей степени зависит от развитости рынка недвижимости, нежели профессионализма оценщика. К такому выводу подвел итог беседы директор отдела ипотечного кредитования ОАО "Трансгаз" (Уфа) во время переговоров в банке компании, состоявшихся в октябре этого года.

Рассмотрим подробнее, на чем же основывается суть высказывания начальника отдела ипотечного кредитования.

Действительно, развитость рынка имеет ведущую роль по простой причине: чем более развит рынок, чем больше сделок по продаже помещений (квартир, комнат, коммерческих помещений) в данном районе города, тем проще оценщику подобрать аналог для сравнения. Отличия сравниваемых аналогов от объекта оценки учитываются с определенной корректировкой, рассчитываемой экспертным способом. Таким образом, чем меньше отличий - тем меньше вводится корректировок, а значит и оценка точнее.

Проблема состоит только в том, что информацию об аналогах оценщик берет из открытых источников, где не всегда отражены все характеристики объекта, либо отражены не совсем корректно. Получается, что оцениваемый объект изучается глазами оценщика, а аналоги - глазами другого человека, продающего квартиру.

Тем не менее, погрешность тем меньше, чем больше таких аналогов в районе.

По законодательству все имущество может переходить от одного лица к другому, в том числе по наследованию. Наследники могут принимать или отказываться от принятия наследства. Независимая оценка является необходимой, для нотариуса при определении государственной пошлины или при возникновении споров между несколькими наследуемыми лицами. Оценка производится, в основном, таких объектов, как недвижимость (дачи, квартиры, дома, участки), автомобили, акции или другие ценные бумаги, доля в бизнесе.

Порядок прохождения процедуры:

При оценке имущества, передаваемого в наследство, датой оценки считается дата смерти собственника или дата вступления в наследство наследуемых. В процессе оценки проводится сбор всех необходимых данных, определяется метод расчета, и подготавливается заключение, в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности Российской Федерации» и Стандартами оценки, принятых Министерством экономического развития и торговли.

До 2006 года в РФ действовала норма, по которой наследники должны были уплатить налог с имущества 5-40%, что для многих являлось весьма обременительным. С 01.01.2006 года изменился Налоговый кодекс и теперь при вступлении в права наследства придется уплатить только пошлину на нотариальные услуги. Ее размер для близких родственников составляет 0,3% стоимости имущества, но не больше 100 тысяч рублей, а для остальных наследников 0,6, и не более 1 миллиона рублей.

Государственная пошлина за нотариальные услуги регулируется Письмом №90/05-08 руководителя нотариальной палаты и рассчитывается исходя из рыночной стоимости имущества. Независимая оценка производится оценочными компаниями, имеющие все необходимые документы для ведения деятельности.